Андрей Семенюк: «Ипотека может быть идеальным якорным продуктом»

Досье. Андрей Семенюк. Родился 27 июня 1972 года. В 1996 году окончил Санкт-Петербургский университет по специальности «Физика радиоволн» с присвоением квалификации «Магистр физики».

В 1999 году окончил аспирантуру по специальности «Финансы, денежное обращение и кредит» Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов. В 2000 и 2002 годах повышал квалификацию на курсах «Макроэкономика» и «Микроэкономика» London School of Economics and Political Science. В 2001 году прошел профессиональную стажировку в U.S. Securities and Exchange Commission (США). В 2004 году прошел профессиональную стажировку в Бизнес-школе Centra Universitario Di Organizzazione Aziendale (Италия).

С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства России, Указом Президента Российской Федерации от 26 января 2005 года № 88 присвоен классный чин Государственного советника Российской Федерации 1-го класса.

Занимал руководящие должности в департаменте экономики и управления собственностью, департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, департаменте экономики и финансов правительства Российской Федерации.

C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В настоящее время занимает должность первого заместителя генерального директора, руководителя службы стратегического планирования и корпоративного управления и курирует вопросы корпоративного управления в Агентстве и дочерних компаниях, взаимодействия Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствования нормативной базы, информационной политики, аналитических исследований, юридического сопровождения деятельности Агентства, развития рынка ипотечных ценных бумаг.

В 2006 году награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации, за безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации.

– Ипотека сегодня все больше воспринимается как один из основных драйверов развития банкинга. По итогам традиционного опроса таковым ее считают уже 46 процентов опрошенных банкиров. Насколько такая оценка, по вашим ощущениям, оправданна?

– Что ж, присоединюсь к тем 46 процентам, которые считают, что ипотека – один из драйверов развития банковского бизнеса, особенно в нашей стране. Есть, наверное, как минимум несколько способствующих этому факторов, которые позволяют так думать.

Первый фактор – это все-таки относительно недостаточный объем ипотечного кредитования по сравнению с другими показателями развития банковского сектора, развития жилищного рынка, которые мы наблюдаем в других странах, где ипотечное кредитование существует много десятилетий или даже столетия.

– Недостаточный по отношению к банковским пассивам или по отношению к рынку?

– Ну, во-первых, по отношению к рынку жилья. Сейчас у нас в среднем при помощи ипотеки совершается около 25 процентов сделок на рынке жилья. Это по официальной статистике Росстата. Если посмотреть статистические данные по Западной Европе и Америке, то там большая часть сделок совершается за счет ипотеки. То есть потенциал роста нашего рынка, если сравнивать, как минимум в два раза больше.

Второй фактор: ипотечное кредитование – тот продукт, который позволяет банкам привязывать к себе постоянного клиента. То есть ипотека может быть идеальным якорным продуктом. Привязывать к себе постоянного клиента и предлагать ему другие услуги. Европейские коллеги, кстати, часто говорили нам, что у них непосредственно ипотека, может быть, и не является основным источником процентного дохода в продуктовой линейке банков, но, привлекая клиента на длительный срок ипотечного кредитования, они успешно продают ему другие финансовые услуги. Во всем мире ипотека является мощным якорным продуктом. И у нас есть такие же перспективы.

И, наверное, третий фактор – с конца 2013 года Центральный банк сознательно ограничивает рост потребительского беззалогового кредитования физических лиц, тем самым стимулируя развитие ипотеки. Судя по намерениям регулятора, эта тенденция будет продолжена. Поэтому ипотека на самом деле – один из драйверов банковского бизнеса.

Другой вопрос, что этот бизнес не универсально интересен для всех банков. Это все-таки достаточно сложный финансовый продукт, наверное, один из самых сложных финансовых продуктов для банка. Я не беру какие-то сложные деривативные продукты для вип-клиентов. И ипотека требует больших объемов финансирования, причем – специфического финансирования как с точки зрения сроков, так и с точки зрения управления процентным риском. Потому что на такой срок, на который сейчас выдается ипотека, очень сложно привлечь фондирование с фиксированной ставкой. Банку приходится брать на себя процентный риск. По этой причине ипотека – продукт не для любого банка, а для крупных универсальных банков, для банков, специализирующихся в жилищной сфере, это точно «то, что надо»…

– Кстати, в ходе своей практики вы увидели какую-то принципиальную разницу между универсальным банком, работающим по ипотеке, и банками-монолайнерами?

– Наверное, основная разница заключается в источниках финансирования. Потому что в крупных универсальных банках, как правило, основной базой фондирования служат депозиты населения. И тут все сильно зависит от размеров банка, от того, насколько у него устойчивая депозитная база. Понятно, что у очень крупных банков, у банков с государственным участием депозитная база более или менее стабильна, что позволяет им принимать на себя процентный риск, риск ликвидности. Напомню, что у подавляющего большинства депозитов максимальный срок размещения – два-три года, а минимальный срок российской ипотеки сейчас составляет семь-восемь лет…

Банки-монолайнеры большую часть фондирования осуществляют за счет выпуска ценных бумаг. Либо просто осуществляя выпуск корпоративных облигаций, либо – выпуски ипотечных ценных бумаг.

Второе различие заключается в том, что если мы говорим об универсальных банках, в первую очередь – о крупных банках с развитой филиальной сетью, то у них продажа ипотеки осуществляется через офисную сеть. Хотя уже сейчас многие банки продают свои кредитные продукты не только через собственные офисы, но и через тех же риелторов. Монолайнеры не имеют такой разветвленной филиальной сети, они осуществляют продажи не через свою сеть, а через партнеров, либо становятся рефинансирующей организацией по аналогии с АИЖК. Кстати, на российском рынке не так много монолайнеров – Банк жилищного финансирования, «ДельтаКредит»… Есть еще несколько банков, которые не полностью монолайнеры, но так или иначе для них ипотека один из основных видов бизнеса…

 – Раз уж мы заговорили об источниках ресурсов для ипотеки. На самом деле использование депозитов в качестве основных источников фондирования – это, наверное, чисто российская специфика. Вечная проблема длинных денег в России прежде всего касается ипотеки. Насколько это сдерживающий фактор для развития ипотеки?

– Действительно, это сдерживающий фактор. Мы видим, что в условиях ухудшения ситуации на финансовых рынках ухудшается и состояние ипотечного рынка, снижается конкуренция, растет доля нескольких крупных банков. Сейчас доля пятерки крупных банков на ипотечном рынке – больше 70 процентов. Это в том числе связано и с тем, что при ухудшении условий заимствования либо при закрытии возможностей заимствования на финансовых рынках через ту же секьюритизацию многие банки вынуждены сворачивать ипотеку. Специфика, скорее, связана с тем, что у нас, к сожалению, нет достаточного количества долгосрочных, институциональных инвесторов. Долгосрочные институциональные инвесторы – это, в первую очередь, пенсионные фонды, во вторую очередь – страховые компании. С пенсионными фондами намечалась положительная тенденция, они три года назад начали активно выходить на рынок секьюритизации. Но в силу тех решений, которые были приняты по накопительной части пенсий, фактически в 2014 году эти инвесторы на рынке отсутствовали. Надеемся, что в будущем они вернутся. Что касается страховщиков – у нас размер российского страхового рынка существенно ниже по объемам, чем на Западе.

– Россия – чуть ли не единственная страна, где активы страхового рынка меньше, чем активы банковского…

– Может быть. Активы действительно небольшие. У нас отсутствуют в сколь-либо значимых объемах долгосрочные виды страхования. Все страхование краткосрочное. Соответственно, и резервы у страховых компаний тоже краткосрочные, они не могут покупать долгосрочные ценные бумаги.

– А отток капитала как-то сказывается на рынке ипотеки, на секьюритизации ипотеки? Или, может быть, для развития достаточно секьюритизации на внутреннем рынке, и российской ипотеке не нужна внешняя секьюритизация?

– Когда рынок ипотеки только зарождался, многие банки выходили на зарубежные рынки и проводили секьюритизацию в иностранной юрисдикции. Но в последние годы, мне кажется, большая часть сделок секьюритизации проходила в России, причем присутствовали и иностранные инвесторы. И говорить о том, что отток капитала как-то особо сказался на рынке ипотечных ценных бумаг, трудно. Наверное, сказался точно так же, как на всем финансовом рынке. Выросли процентные ставки, сократились сроки заимствования. Практически нет размещения. Но по-прежнему есть программа АИЖК по покупке ипотечных ценных бумаг. То есть фактически мы являемся якорным инвестором для банков. И до конца 2014 года действует еще программа Внешэкономбанка по покупке ипотечных ценных бумаг.

– На мой взгляд, АИЖК, как и АСВ, один из двух примеров идеального воздействия госинститута на финансовый рынок. Потому что у нас обычно государство создает нечто по принципу наименьшего зла. А эти две системы действительно стали драйверами развития депозитного рынка России и ипотечного рынка России. Но вопрос – может ли АИЖК оставаться единственным драйвером? Насколько самого АИЖК на это хватит, ведь это все-таки государственная организация, а значит, все равно прямо или косвенно связанная с проблемами бюджета, с нефтяными поступлениями? Каковы перспективы работы механизма?

– Наверное, я с вами соглашусь в том, что мы являемся типичным институтом развития. При создании АИЖК государство не задавалось целью создать государственный институт, который будет доминировать на рынке вне зависимости от того, в каком состоянии этот рынок находится. Задача состояла в том, чтобы прийти на этот рынок, внедрить технологии, позволяющие на нем работать все большему и большему количеству участников, и, когда уровень конкуренции будет достаточно высок, институт развития должен уйти из этой ниши и развивать другие ниши в этом сегменте. Так, собственно, мы и действовали все эти годы. Если посмотреть по объемам нашего рефинансирования банков в сравнении с объемом выдачи ипотечных кредитов, то вначале наши объемы были достаточно существенными, потом доля постепенно снижалась. В 2008–2009 годах, когда случился кризис, наши объемы опять выросли, и доля АИЖК подскочила с семи процентов до 30 процентов, то есть практически треть всех выданных кредитов в первой половине 2009 года была рефинансирована АИЖК. Это и называется контрцикличной политикой. После того как рынок стал постепенно восстанавливаться, наша доля вновь снижалась, в 2013 году она снизилась до пяти-шести процентов…

До того как появилось агентство и запустило механизм рефинансирования, рынок ипотеки существовал в очень небольших объемах в Москве, Петербурге, может быть, еще в одном-двух мегаполисах. Задача агентства состояла в том, чтобы в каждом населенном пункте у населения была возможность взять ипотечные кредиты, которые будут выдавать не только один-два банка в стране, но гораздо большее количество участников. Чтобы развивалась конкуренция. И вот мы видим, что в 2010–2011 годах ипотеку уже можно было взять в каждом регионе. Практически в любом населенном пункте ее готовы предложить несколько банков. И конкуренция есть, несмотря на то, что доминирует пятерка крупнейших банков. Все равно конкуренция достаточно высокая. Много небольших средних банков работают на рынке ипотеки, много региональных банков.

Поэтому в рамках стратегии, которую мы утвердили в сентябре 2014 года, АИЖК собирается постепенно уходить с рынка рефинансирования стандартных ипотечных кредитов. Мы видим, что есть другой, большой сегмент рынка, пока недостаточно развитый, где мы выступаем основным маркетмейкером. Это рынок секьюритизации ипотеки. Уже сейчас на этом рынке более 50 процентов всех сделок совершается с той или иной формой участия АИЖК. Плюс есть новые сегменты рынка – это развитие ипотеки для отдельных категорий граждан, так называемая социальная ипотека; это развитие рынка арендного жилья и новый проект, который сейчас запущен в формате государственной программы, – жилье для российской семьи. По этой программе до 2018 года предстоит построить 25 млн. квадратных метров жилья эконом-класса.

Так что у нас в рамках новой стратегии существуют четыре приоритета: рынок секьюритизации, социальная ипотека, арендное жилье и программа «Жилье для российской семьи».

– В случае с социальной ипотекой, на ваш взгляд, какие программы и подходы сработали? Поясню суть вопроса. Как любой классический либерал, я не особо верил в нерыночные, социальные проекты. И тем не менее, даже на мой пристрастный и скептический взгляд, в сфере социальной ипотеки минимум два проекта сработали довольно эффективно. Во-первых, программа военной ипотеки. Сертификаты стали действительно реальным инструментом. Во-вторых, опыт Татарстана. Там, на мой взгляд, сделали главную вещь. Не стали нагибать банки, не стали дотировать процентную ставку. Там стали строить и выделять жилье по социальной цене, а банк выдавал на его приобретение абсолютно коммерческую ипотеку. То есть банк работал с нормальными процентами, но сама цена квадратного метра была маленькой. И людям оказалось в 100 раз важнее взять на квартиру, допустим, два млн. вместо трех с половиной, чем взять три с половиной, но по сниженной ставке. Вообще, представляется, что ставка не главное. Если с меня просят за квартиру 10 млн., я не возьму кредит ни под 9 процентов, ни под 12, потому что в любом варианте это для меня неподъемная сумма… Ваш комментарий.

– Во-первых, действительно, удачный пример – военная ипотека, которая эффективно работает. Доказательством того, что это хороший продукт, является факт, что эту нишу заняло не только АИЖК. Запускало продукт АИЖК, но через два года стали подключаться коммерческие банки, и сейчас достаточно большое количество банков самостоятельно выдают военную ипотеку. Прелесть продукта в том, что фактически платеж гарантирован со стороны государства…

Что касается Татарстана – вы абсолютно правы. Для человека важна абсолютная сумма ежемесячного платежа. И если посмотреть зависимость суммы ежемесячного платежа от процентной ставки либо от стоимости квадратного метра, то выясняется, что стоимость жилья намного сильнее влияет на размер платежа, чем снижение процентной ставки на один-два пункта. Платеж более чувствителен к стоимости жилья. Именно поэтому государство сейчас запустило программу «Жилье для российской семьи», где стоимость жилья будет ниже рынка. То есть фактически масштабируется татарстанский опыт. Принцип тот же. Только это будет реализовываться по всей стране, и сейчас идет отбор субъектов Российской Федерации для участия в программе.

– Отбор в чем заключается?

– Должно быть содействие программе со стороны субъекта Российской Федерации. Регион должен, во-первых, обеспечить отбор соответствующих земельных участков и отбор застройщиков. Регион должен минимизировать все административные процедуры для застройщика, определить категории граждан, которые там будут покупать жилье. Российская Федерация определила в целом большой перечень категорий, но субъект может его как-то модифицировать в зависимости от своих особенностей, скажем, необходимости стимулировать учителей, врачей, граждан определенного возраста и т.п.

Что касается успешных механизмов социальной ипотеки, то надо отметить один момент. Говоря о рынке ипотеки, часто приводят в негативном ключе опыт Соединенных Штатов Америки. Но, если разобраться, их программа социальной ипотеки не так сильно пострадала в период кризиса, как сегмент саб-прайма, и позволяет кое-что перенять.

При организации программ социальной ипотеки у нас государство фактически принимает на себя финансовые обязательства – например, компенсацию части затрат по ежемесячным платежам по ипотеке (как в программе «Молодая семья»). Фактически бюджет на себя принимает долгосрочные, растянутые на срок до 30 лет, обязательства по ежемесячным или ежегодным перечислениям человеку той или иной субсидии. Это очень опасно. Например, до кризиса несколько регионов России субсидировали процентную ставку для социальных заемщиков. И в кризис они столкнулись с проблемой дефицита бюджетных ресурсов.

А вот в США государство не субсидирует человеку что-либо, а принимает за себя часть рисков за заемщика – через систему страхования ипотечных кредитов. В тех же Соединенных Штатах Америки есть государственная компания FHA (Federal House Administration), которая страхует ипотечные кредиты. А вторая государственная компания Ginny Mae помогает секьюритизировать такие ипотечные кредиты. Я думаю, что в долгосрочной перспективе и у нас социальная ипотека должна постепенно выстраиваться так же – через страхование. И в этой связи было бы, наверное, очень важно, чтобы регулятор оценивал риски по застрахованному кредиту ниже, чем риски по незастрахованному кредиту, и снижал планку резервирования.

– Кстати, о резервах. Регулятор говорит: все, замораживаем беззалоговое потребкредитование, залоговое интересней. А вот соотношение резервов по залоговому и беззалоговому кредитованию у нас в России достаточно разнится, чтобы стимулировать интерес банков именно к залогам?

– Есть, наверное, два показателя с точки зрения регулирования, которые влияют на привлекательность того или иного вида кредитования. Их, конечно, больше, но основных – два. Первое – это нагрузка на капитал. Норматив достаточности капитала. А второе – это резервы. Банк России сделал, на мой взгляд, уже достаточно значительные шаги, чтобы выделить ипотеку из ряда потребительского кредитования. И по резервам, и по нормативам достаточности капитала есть дифференциация ипотеки в зависимости от ее качества. По тому же нормативу достаточности капитала, если не ошибаюсь, уже пять групп ипотеки выделены. По резервам – здесь еще, на наш взгляд, можно дальше провести дифференциацию. Кроме того, регулятором не учитывается передача риска страховщику при выдаче ипотечного кредита. Во всем мире развито ипотечное страхование – страхуются риски потери банка в результате обращения взыскания на недвижимость. У нас начали через нашу дочернюю компанию, страховую компанию АИЖК, развивать этот сегмент рынка. Он еще пока находится в самом начале своего развития. И существенным толчком к развитию и ипотеки, и ипотечного страхования, наверное, была бы дифференциация нормативов достаточности капитала и резервов со стороны Центрального банка. Но в то же время понятно, почему ЦБ не спешит – не наработана еще практика, нет статистики. Рынок должен какое-то время «пожить», мы должны посмотреть на статистику, должны посмотреть, насколько страховая защита работает на практике, и тогда вернуться к вопросу дифференциации резервов.

– Понятно. Но без такого решения вряд ли рынок ипотечного страхования пойдет в бурный рост.

– Да, он очень постепенно развивается. Конечно, такое решение качественно изменило бы ситуацию с ипотечным страхованием. Будем ждать, когда наработанная практика даст статистику, а статистика – возможность сделать выводы.

– То есть тут мы в ожидании некоего опыта, по сути.

– Ну, либо в ожидании решения Банка России.

– Тема арендного жилья – ее все чаще поднимают и любят приводить такой довод, что во всем цивилизованном мире люди всю жизнь снимают жилье. И что только в России бзик на собственном жилье. Чисто по-человечески я могу на каком-то мероприятии, особенно сидя в президиуме, согласно покивать этому. Но с одним условием: пусть лично у меня квартира будет неарендованная, в собственности… Насколько идеология арендного жилья реальна? Меня, например, точно не убедить, отказаться от идеи «Это – мое!».

– Эта идея, конечно, противоречит сложившемуся менталитету, когда все имели жилье в собственности. Ведь даже в Советском Союзе де-факто жилье было в собственности. Люди к этому уже привыкли, это раз. С другой стороны, большинство населения рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. У нас все-таки финансовая культура еще на таком уровне, когда депозит – это, скорее, краткосрочный объект для сбережений. Большинство населения все-таки рассматривает недвижимость как самый надежный, самый «правильный» инструмент для инвестиций. Хотя есть замечательный график, как обесценивалась недвижимость в Японии на протяжении последних 15 лет. Пятнадцать лет цены на недвижимость падали.

– Я понимаю, но, кроме цены самой недвижимости, она может сдаваться в аренду. И, упрощенно говоря, в любом городе России «однушка», сдаваемая в наем, принесет вам сумму, равную половине приличной зарплаты в этом городе. Второе – жилье, это единственное, что любая власть не отнимала в этой стране, при любых изменениях и потрясениях. Даже большевики боялись неоседлого населения. То есть де-юре они сделали отмену частной собственности, но для жилья придумали формат фактического владения. Вы сами только что это отметили…

– Во многом вы правы. Именно поэтому я говорил о сложившемся менталитете. С другой стороны, жилье в собственности накладывает на тебя достаточно много обременений и уменьшает твою мобильность. И для молодых людей, которые достаточно мобильны и при этом могут менять место работы, город, все-таки аренда жилья чуть более удобна. Понятно, всем нам в возрасте захочется иметь домик в собственности. Но в молодости-то зачем?

Другое дело, что у нас рынок найма жилья абсолютно серый. Снимающий жилье человек не защищен ничем ни от выселения, ни от изменения цены. Никаких прав. Поэтому рынок найма должен быть абсолютно защищен как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Не зря в европейских странах законодательно подробно прописаны все условия аренды жилья, вплоть до того, насколько часто может меняться арендная ставка, насколько часто могут пересматриваться условия контракта, как долго имеет право человек проживать в арендном жилье. И его не имеют право оттуда выселить, даже если меняется владелец арендного дома. У нас часть таких поправок к законам уже принята, и мы надеемся, что постепенно (конечно же, не будет какого-то быстрого перелома) сформируется цивилизованный, защищенный в правовом отношении рынок аренды жилья.

– Я слышал о пилотном проекте арендных домов только в Новосибирске…

– Нет-нет, есть несколько проектов. В Новосибирске, в Нижегородской области, в Татарстане. Модель прозрачна. Юридическое лицо является собственником арендного дома и собирает платежи с граждан. За счет этих платежей расплачивается с нами и осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Есть два типа основных потребителей этого продукта. Во-первых, промышленные предприятия, которые таким образом решают жилищную проблему для своих сотрудников, привлекают квалифицированные кадры. Причем они могут сделать продуктом некую аренду с правом выкупа в рассрочку. Я знаю, что это в Татарстане реализуется. Вторая категория – это местные органы власти, которые используют арендные дома для решения своих социальных проблем. Например, в том же Новосибирске, в арендных домах, которые уже построены, частично живут бюджетники, частично – сотрудники Академгородка. Инициатором всей схемы и собственно владельцем юридического лица, которое является собственником арендного дома, является регион. И мы ожидаем, что в ближайшее время основным инвестором в арендные дома действительно будут либо органы власти через свои ипотечные агентства, через жилищные фонды, либо промышленные предприятия. По мере того как будет развиваться, выравниваться конкурентная среда, по мере этого граждане начнут понимать, что есть не только сектор теневой аренды, но и цивилизованный сектор аренды, сюда постепенно будет приходить бизнес.

– Скажите, на ваш взгляд, почему в России так толком и не появилось коммерческой ипотеки. Ведь малый и средний бизнес у нас фактически бездомный. А ведь появление офисов в собственности придало бы бизнесу уверенности, обеспечило бы его залогом на случай потребности в кредитах. Насколько, на ваш взгляд, это проблема? Может быть, это просто мой личный взгляд на эту тему?

– Есть ряд других коллег с финансового рынка, которые говорят о той же проблеме: действительно, довольно сложно взять ипотеку на офисную недвижимость. Хотя некоторые банки такие продукты предлагают. Возможно, они не очень сильно распространены, но они есть. Мы как организация по жилищному кредитованию не занимаемся этим профессионально, поэтому могу высказать лишь экспертную точку зрения.

Мне кажется, что для ипотеки принципиальна уверенность в платежах заемщика. Банки научились оценивать платежи заемщика, проводить андеррайтинг заемщика. Но – физического лица. Более или менее накопилась статистика, выстроилась модель андеррайтинга, появились скоринговые системы. Физического заемщика оценить проще, он более прозрачен и понятен банку.

Что до бизнеса, то банки не научились массово оценивать таким же образом на длительный период заемщиков – юридических лиц. Речь идет о малом и среднем бизнесе. Наверное, в этом основная проблема.

– А почему государство не занято этим, это ведь тоже важнейшая социальная и экономическая проблема? Коль скоро мы хотим видеть устойчивый малый и средний бизнес, то почему бы не помочь ему обрести «жилье»? Создать малый бизнес, который привязан к стране, к городу, к окружающей среде? Вот у нас рестораны – сегодня один, через год на его месте другой, через три – третий. Приезжаешь в Париж и видишь ресторан или лавочку. Которая 15 лет на одном месте и, возможно, 100 лет была и еще 100 лет будет. Потому что принадлежит одной семье…

– …А семья, скорее всего, живет на втором этаже этого же дома.

– Именно! А у нас сегодня тут – «Дымов», а завтра – «Крымов»… Почему бы не создать этакое АИЖК для малого бизнеса?

– Если пофантазировать, то, наверное, такой институт развития мог бы работать, не выделяя прямых субсидий, а через систему государственных гарантий. Причем стимулировать прежде всего коммерческую ипотеку для бизнеса в тех отраслях, в развитии которых особенно нуждается тот или иной город или регион… Да, пожалуй, зерно в этом есть…

– Скажите, сейчас, оглянувшись на пройденный путь, что удалось, что не удалось, что вышло немного иначе, чем мыслилось при создании АИЖК.

– Наверное, на старте мы переоценили возможные темпы развития рынка секьюритизации. Напомню, что закону об ипотечных ценных бумагах практически уже 10 лет. Тогда это был единственный вид секьюритизации в России. В то время как вся секьюритизация стала возможной только в этом году. Последний нормативный акт, открывающий дорогу секьюритизации всех активов, Центральный банк принял в 2014 году. Мы переоценили возможные темпы развития этого рынка. Ожидали, что к настоящему времени более 50 процентов ипотеки будет фондироваться за счет ценных бумаг. Но на планы сильно повлиял кризис 2008–2009 годов, а затем – нынешняя ситуация на финансовых рынках. Кроме того, у нас были более оптимистические прогнозы – не столько по абсолютным уровням процентной ставки, сколько по уровню маржи между стоимостью привлечения денег и стоимостью выдачи ипотечных кредитов. Сейчас маржа по ипотеке составляет около трех с половиной процентов в среднем по банковской системе. Два года назад она составляла около четырех процентов. Мы ожидали меньшую маржу. Но банки говорили, что сейчас они могут работать только в условиях такой маржи. Между тем на западных рынках размер маржи не превышает одного процента.

– Но для такой маржи должна быть другая экономическая атмосфера в целом…

– Конечно. Маржа из чего формируется? Во-первых, это операционные издержки банков, которые зависят от объемов, от технологических систем, от автоматизации процессов. Во-вторых, маржа зависит от того, как четко работает система, допустим, судебная, как случаются дефолты, как быстро можно изъять залог, с какими издержками. В-третьих, в маржу закладываются риски – кредитный, процентный риск, риск ликвидности. Конечно, они у нас выше, чем на западных рынках. Ну и, наконец, прибыль...

– Скажите, а вы сами кредитами пользовались, ипотекой в том числе.

- Да, у меня были два ипотечных кредита. Брал для улучшения жилья. Сейчас оба уже выплачены.

– Что вам дал взгляд на ипотеку с другой стороны баррикад?

– Знаете, это мне помогло действительно с той стороны баррикад посмотреть, что такое быть заемщиком. Быть заемщиком – это, в первую очередь, трезво оценить свои силы. Во-вторых, я для себя выработал железное правило, которое, наверное, рекомендую всем заемщикам, – иметь некую подушку безопасности. Как минимум резерв по платежам на три месяца.

Например, в том банке, где у меня был взят ипотечный кредит, я открыл депозит и старался, чтобы на этом депозите всегда были средства как минимум на три ежемесячных платежа и при этом было предусмотрено автоматическое списание с этого депозита в счет погашения кредита. Вдруг забудешь заплатить или какой-то финансовый форс-мажор случится?

Третий момент – по-другому стал относиться, как это ни банально звучит, к себе, к своему здоровью. Потому что понимаю, что есть некая ответственность перед семьей. И был стимул застраховать жизнь, здоровье. Хотя с некоторых пор это стало необязательным, и большинство банков не то что не требуют, даже не вводят повышенную процентную ставку, если у заемщика нет страхования жизни и здоровья. Но я продолжал страховать.

– Какое бы вы порекомендовали соотношение семейного дохода и ипотечного платежа? Я вот полагаю, что комфортная ипотека должна обходиться в не более чем 30 процентов семейного дохода. А вы бы что порекомендовали?

– Я с ходу, наверное, тоже назвал бы треть дохода. Хотя, конечно, универсального рецепта не существует. Потому что все довольно сильно зависит и от абсолютной суммы дохода, от абсолютной суммы платежа. Если у вас небольшой семейный доход, и ипотека составляет треть ваших доходов, а остальные две трети – это обеспечение минимально важных жизненных потребностей, то, наверное, и треть для вас не подходит. Потому что риск дефолта очень большой. Если доход достаточно большой, то в принципе вы можете позволить себе оставлять на жизнь меньше двух третей. Тогда ипотека может занимать и 40 процентов дохода. Но в принципе ориентир на треть дохода – золотое правило, которое можно использовать.

– Многие говорят, что ипотека способствует улучшению демографии. А как было в вашей семье?

– Нет, у меня уже были дети (улыбается). У нас с женой двое детей.

– Чем живете, кроме работы?

– Я бы не сказал, что у меня есть какое-то хобби, которому посвящаешь все свободное время. Я довольно разносторонний человек. Очень люблю путешествовать. Люблю фотографировать. Конечно, увлекаюсь фотографией на любительском уровне, но фотографирую много. Стараюсь активно заниматься спортом.

Вот чему ипотека точно способствует – более стратегическому взгляду на себя, на свою жизнь, на ее составляющие. На ценности и ответственность перед семьей. И в этом плане, думаю, это тоже хорошая социальная цель. Дай бог, мы в АИЖК смогли внести в ее развитие свою лепту.

Finversia.ru